¿Qué es la Ley "Devuélveme Mi Casa"?
La Ley N° 21.461, conocida como “Devuélveme Mi Casa”, establece un procedimiento monitorio especial para la restitución rápida de inmuebles. Es una herramienta legal diseñada para que los propietarios puedan recuperar sus bienes de forma más expedita, aplicable tanto a ocupaciones ilegales (precario/tomas) como a arrendatarios que no pagan la renta o han incumplido gravemente el contrato.
Este régimen simplifica la exigencia de pruebas al inicio del juicio y concentra las actuaciones, lo que busca reducir significativamente los tiempos de tramitación en comparación con los juicios de arriendo o precario tradicionales.
En simple:
La ley permite que con una demanda bien fundamentada y pruebas iniciales claras, un juez pueda ordenar la restitución de la propiedad en un plazo breve si el demandado no presenta una oposición sólida y justificada.
Beneficios Principales de la Nueva Ley
- Reducción de Tiempos: El objetivo es lograr la restitución en un plazo de 2 a 4 meses si no hay oposición. Esto es una mejora sustancial frente a los juicios tradicionales que podían extenderse por más de un año.
- Concentración Procesal: Si el demandado se opone, todo se resuelve en una única audiencia donde se presentan pruebas y alegatos, evitando múltiples audiencias y trámites.
- Medidas de Cumplimiento Eficaces: La sentencia ordena el lanzamiento (desalojo) con auxilio de la fuerza pública (Carabineros) si no hay entrega voluntaria en el plazo fijado por el tribunal.
- Cobro de Deudas en el Mismo Juicio: Para casos de arriendo, permite solicitar no solo la restitución, sino también el cobro de rentas impagas, servicios básicos y gastos comunes.
Etapas Clave del Proceso de Restitución
Preparación y Diagnóstico
Es la fase más importante. Se reúnen los antecedentes como el título de dominio (o certificado de dominio vigente), el contrato de arriendo (si existe), comunicaciones (correos, WhatsApp), y cualquier evidencia de la ocupación o de la deuda. Aquí se define la estrategia legal.
Presentación de la Demanda Monitoria
Se presenta la demanda de restitución ante el tribunal competente, adjuntando la prueba inicial. El juez revisa los antecedentes y, si son suficientes, ordena notificar al demandado.
Notificación y Plazo de Oposición
Un receptor judicial notifica la demanda al ocupante, quien tiene un plazo de 10 días corridos para oponerse. Si no hay oposición o esta carece de fundamento, el juez dicta la sentencia de restitución y desalojo.
Audiencia y Sentencia (si hay oposición)
Si el demandado se opone, el caso pasa a una audiencia única donde ambas partes presentan sus pruebas. El tribunal falla basándose en lo expuesto, generalmente en un plazo breve.
Cumplimiento y Lanzamiento (Desalojo)
Con una sentencia favorable, se solicita la restitución. Si el ocupante no desaloja voluntariamente en el plazo fijado, se coordina el lanzamiento con un receptor y el auxilio de la fuerza pública.
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Solicitar Evaluación GratuitaTipos de Casos que Manejamos
Arrendatarios Morosos
Es el caso más común. Procede la demanda de restitución por no pago de rentas y el cobro de lo adeudado. Se necesita el contrato de arriendo y un registro de la deuda.
Ocupación Ilegal o Tomas (Precario)
Cuando la propiedad es ocupada por personas sin ningún tipo de contrato o autorización. La prueba clave es acreditar su dominio sobre la propiedad y la ocupación por parte de terceros.
Comodato o Precario Familiar
Se da cuando se presta la propiedad a un familiar o amigo por un tiempo, sin contrato, y luego esa persona se niega a restituirla. Se demanda la restitución acreditando que el uso fue por mera tolerancia del dueño.
Requisitos y Documentación Esencial
Para iniciar el proceso de forma exitosa, es fundamental reunir la siguiente documentación:
- Prueba de Dominio: Certificado de Dominio Vigente del Conservador de Bienes Raíces o copia de la inscripción de la propiedad.
- Contrato de Arrendamiento: Si aplica, el contrato firmado por las partes.
- Comprobantes de la Deuda: Liquidación de rentas impagas, cuentas de servicios básicos, gastos comunes, etc.
- Comunicaciones Previas: Correos electrónicos, cartas certificadas o mensajes de WhatsApp donde se haya solicitado el pago o la restitución.
- Evidencia de Ocupación: Fotografías, actas notariales, o una lista de testigos que puedan corroborar la ocupación.
Errores Comunes a Evitar por los Propietarios
- Intentar el desalojo por la fuerza (Autotutela): Es ilegal y puede acarrear consecuencias penales. El desalojo solo puede ser ordenado por un tribunal.
- No tener un contrato de arriendo por escrito: Aunque se puede probar un contrato verbal, uno escrito simplifica enormemente el proceso.
- Individualizar mal al demandado: Es clave tener el nombre completo y RUT correcto de la persona que ocupa la propiedad.
- Demorar el inicio de acciones legales: La deuda se acumula y el ocupante puede sentirse más afianzado en la propiedad.